도심은 시간의 흐름에 따라서 성장하고 발전하며 인간의 생애 주기처럼 변화를 반복한다. 우리나라 지방도시의 구도심은 1970년대부터 시작된 주택공급 정책으로 택지개발 사업이 일반화된 가운데 경제적 논리로 인하여 기존 도심을 개발하는 것이 아니라 그 도시의 주변녹지를 훼손하여 개발이 일어났고 진행 중에 있다. 

  그에 따라 기존도심은 심각한 공동화현상(중간이 뚫린 도넛모양)이 있어났으며 그나마 도심이 가지고 있었던 전기 ․ 통신 ․ 가스 ․ 상하수도 등의 인프라마저도 효율적이지 못한 요소들이 발생하고 있다. 따라서 이러한 문제들을 해결하는데 도움이 될 수 있는 구도심 활성화 방안에 대한 학자의 많은 연구들이 이루어지고 있다. 이러한 지방도시 활성화 방안에 관한 연구는 계속 진행되고 있고 진행되어야 한다. 

  구체적 방안으로 도시특성을 고려한 도시행정과 개성있는 도시개발, 거점성장전략에서 중심지 개발전략으로의 전환, 도시 숙원사업을 해결하기 위한 예산편성과 예산편성의 자율성확대, 지방도시개발기금의 확보 등의 대안이 제시되어 있다. 일본은 중심시가지 활성화 법을 만들고 중심시가지 활성화 추진실을 운영하여 중심시가지 활성화에 힘을 쏟고 있으며 미국도 Smart Growth 정책 Livable community initiative (살기 좋은 지역사회 창조) 정책 등에 관심을 기울이고 실행하고 있다는 점에 주목하지 않을 수 없다. 그러나 많은 방안들이 과연 실제 이루어졌을 때 기대하는 효과가 이루어질 것인가에 대한 의문이 들지 않을 수 없다. 이에 관하여 우리 포항시의 도시계획 및 지역개발의 전문가 집단은 시민들이 가장 중요시하는 구도심 재생 방안을 연구하여 계획과 실행이 보다 효율적이고 만족스러운 방안을 찾아서 제시하여야 한다고 생각한다. 

  우리 포항시의 도심 저발전 요인을 살펴보면 인구가 늘어나지 않거나 만족하지 못한 증가세에 머물러 있음에도 불구하고 전시행정의 발상으로 도시외곽지역에 경쟁적으로 신시가지를 조성해오거나 조성할 기틀을 도시군․관리계획을 통해 마련해주고 있다. 

  첫 번째 문제점으로는 도시인구가 지속적으로 유입되거나 높은 인구압력 때문에 항상 공간부족이나 주택 교통 환경 등 구조적 불합리성이 상존하는 수도권과는 달리 인구유입이나 성장의 한계를 가질 수밖에 없으며 도시의 외연확산으로 시청사 이전 등의 도시내부 자원이 단순하게 이동함으로서 구시가지의 공동화현상을 심화시켜오고 있다. 

  두 번째 도시가 성장함에 따라 상업기능과 업무기능이 강화되게 마련이다. 그러므로서 주거기능이 퇴보되는 것은 자연적 현상으로 상주인구(야간인구)가 낮아지는 현상과 다양한 도심기능의 퇴락을 포항시의 구심도심은 경험하고 있다. 

  세 번째 환경시대의 지방도시 발전전략이 대부분 생태도시나 친환경도시를 표방하고 있음에도 불구하고 도심을 여러 개의 핵으로 나누어서 도시공간 구조를 개편해 추진해오고 있는 것이 문제이다. 

  네 번째 신시가지 개발에 따른 행정기능 업무기능이 이전하고 나누어짐으로서 구도심기능의 경쟁 및 한 도시를 이끌어가는 주도기능을 상실했다는 것이다. 

  다섯 번째 도시토지이용의 비효율성의 증대를 들 수 있다. 포항시뿐만 아니라 지방도시의 대부분이 도심부라고 하더라도 중심도로변의 일부구간을 제외하면 개발밀도가 매우 낮아 저밀도 개발상태에 놓여 있다. 포항시의 구도심의 경제구조가 취약함은 구도심부 주거지역의 대부분이 용적률(대지면적 분의 건축물의 연면적) 100% 이내이고 상업지역도 중심을 제외하고 주변부 평균층이 2층 이하의 낮은 상태에 놓여 있으며 이에 대한 도심토지이용의 효율화가 선행되지 못한 채 추진되는 신시가지 조성은 전체적으로 포항시 구도심부 토지이용의 미개발이라는 딱지를 붙여 놓고 있다. 
  
  가족이 휴일에 중심상가로 외출하는 것은 쇼핑만이 아니라 일상생활에서의 일탈과 비일상성을 체험하는 즐거움을 주는 주요한 여가활동이며 교류와 문화를 체험하는 기회가 될 수 있다. 일반적으로 구도심부는 상업중심으로 활력과 부가 축척된 지구이기 때문이다. 각 도시 마다 그 도시의 대표적 얼굴로서 도심시가지의 정비 및 보전에 중점을 두고 있다. 교외의 신시가지가 도시개발사업 등에 의해 가로구역이나 공원 및 학교 등이 입지하고 있다고 하더라도 다양한 문화시설을 포함한 서비스 산업이 한정되어 있으며 공공시설이 신시가지로 이전했다고 해도 상당수 공공기능이 구도심부에 잔존하고 있어 구도심 시가지내 상업 주거기능의 재생과 활용은 아주 중요하다. 구도심부는 오랜 세월에 걸쳐 쌓아온 도시문화의 거점이며 도시의 얼굴로 한 도시의 정체성을 형성해 온 중요한 부분이다. 구도심부 활성화는 물리적기반 재생 차원을 넘어서서 도심자체의 중요성과 대외경쟁력을 갖도록 하는 점에서 주요한 도시정책이 되어야 한다. 

  더욱이 미래의 도시 사회가 고령화 사회로 진전됨에 따라 장애가 없는 도시공간 조성을 통한 노인복지 사회조성의 일차적 대상지는 기반시설이 가장 정비가 잘된 구도심으로서 고령화 사회의 개발 잠재력이 매우 크다고 할 수 있다. 더욱이 앞으로의 도시개발은 교외지역 무분별한 녹색공간의 잠식과 에너지소비를 억제하고 인간과 자연이 공존하는 지속가능한 발전을 목표로 하여야 하며 이를 위한 대안으로서 집약도시(Compact City) 조성이 요구되고 있으며 이러한 맥락에서 구도심의 재생은 매우 중요한 미래도시 개발의 과제가 될 것이다.